資金計画について

いくら借入が可能か

 

年間の返済額が税込み年収の20%~40%まで

月々5万円の支払、ボーナス時一回30万円を加算の返済とすると、月々の合計が60万円と

ボーナス時の合計が60万円で年間返済額120万円になります。税込み年収が600万円とす

ると年収の20%を返済することになります。この比率を返済率と言います。

返済率は、金融機関や税込み年収により、制限が異なります。税込み年収と現実の手取り額と

は差がありますので、理想の返済率は20%と言われています。弊社での購入顧客の平均返済率

を調査したところ約30%内外の方が一番多いようです。

また、マイカーローンなど住宅以外の借入があるとその返済分を差し引いて計算されますので、

思ったより借入可能額が減額される場合があります。

返済期間の長短によっても借入可能額が違ってきます。返済期間を長くすれば沢山借入が出来

ますが、年令による返済期間の制限がありますので、金融機関に確認する必要があります。

一般的には大体70才から75才を完済年齢(70才または75才の誕生日までに返済が完了すること)

としています。

ただし、親子ローンといわれる、途中から親に代わり子が返済するタイプの住宅ローンもあります。

 

原則は購入代金の80~100%まで

金融機関は購入する不動産を担保にして、住宅ローンを貸します。従って万一の時に回収が出

来ることが必要ですので、金融機関の評価額(担保価値)の80%~100%まで、または、

購入代金の80%~100%のどちらか低い方を上限としているところが多いようです。

ただし、ここで注意をしなければならないのは、他の融資を含めて計算されると言うことです。

従ってA銀行で60%、B銀行で60%の120%を借りることは出来ません。最大100%を

借りるとすれば、諸費用を自分で用意する必要があります。

また、金融機関により融資限度額の上限を定めています。例えば住宅金融公庫の場合は物件の

所在地や面積により細かく融資限度額を決めています。民間の金融機関では上限が五千万円まで

とか一億までと定めています。

金融機関(保証会社)の担保評価は実勢価格よりも低くなることが多いため、融資額が借入希望額より低いこともあります。

ろうきん「中国労働金庫」は担保評価額の100%融資を行っています。住宅自己資金の少ない方で中古住宅を購入しようとしている方には検討の余地有りです。

また、労金は保証料が割安で、諸費用が安く済みます。

広島信用金庫や広島銀行も100%融資を始めました。ただし、借入比率が高くなれば保証料が高くなる仕組みになっていますので、諸費用が増えます。諸費用分の自己資金も増えることに

なります。広島信用金庫は保証料を毎月払いにすることにより、諸費用の負担を抑える仕組みを用意しています。各金融機関によって諸条件が異なりますので、しっかり比べて自分にとって有利なものを選択する必要があります。不安な方はファイナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。


 

ワンポイントアドバイス

自己資金は購入する物件の価格の30%以上を用意しましょう。

年間返済率は税込み年収の30%までが安心です。

多額の生命保険料をお支払いの方は、見直しを。現在の保障が本当に必要かどうか検討してみましょう。様々な生命保険会社の商品を比べて整理すると以外と節約できます。

また、住宅ローンの団体信用生命保険は死亡など万一の時に借入金全部を返済してくれます。

 




住宅ローンの種類

 

フラット35

旧住宅金融公庫が長期固定利率で融資を支援するものです。

マイホームの新築・建売住宅購入・新築マンション購入・一定の条件を満たす中古住宅などで利用できます。

民間金融機関

民間金融機関には都市銀行・信託銀行・地方銀行・労働金庫・信用金庫・信用組合・JA・生命保険会社・信販会社などがあります。殆どの場合で利用が可能です。

その他の融資

住宅財形融資・社内融資など。

地方自治体によっては金利補助の形で融資をするところもあります。

固定金利融資と変動金利融資

返済方法としては、全返済期間利率が変わらない固定金利型住宅ローンと固定金利の期間が

2年・3年・5年・10年の固定期間選択型住宅ローン、利率を数カ月ごとに見直す変動金利型の住宅ローンがあります。

 

 

ワンポイントアドバイス

土地や中古住宅の購入の場合は公的資金が借りられない場合が多いので、民間の金融機関を利用せざるおえませんが、原則として金利の低いものから借入を検討しましょう。

 




保証人はどうなるか

 

 今時数千万円の借入の保証人に自らなりましょうという奇特な方は居ないと思います。

また、保証人になるにはそれなりの資格が必要です。もちろん充分な所得や資産があれば保証人にはなる事が可能です。

そこで金融機関は便利な仕組みを用意しています。保証をする会社が保証人に成り代わって保証をしてくれます。その代わりと言っては何ですが、それなりの料金が必要で、借入者に安定した所得が継続的に見込め、団体信用生命保険に加入でき、金融機関によっては購入する建物の火災保険に質権を設定すると言う条件が付きます。条件である以上、この条件が満たされない場合は保証してもらえません。

ある民間の保証機関の場合、サラリーマンであれば3年以上同一事業所に勤務しており、安定した所得が将来も見込め、生命保険に加入できる健康な体であり、火災保険に質権を設定する事

且つ購入する不動産に原則として第一順位の抵当権設定ができる等となります。その他の条件は購入する物件の担保評価など上記記載のとおりです。

従って通常では保証人は必要なく、条件さえ満たせば誰でも借入が可能です。

よくトラブルになるのが、過去にクレジットなどで延滞があった場合です。最近は信用情報が金融機関や保証会社で共有され、過去の事故の有無を確認します。従ってクレジットやリース等の返済や支払で延滞等の事故があると、借入ができないことがあります。約束はしっかりと守ることが必要です。

 

ワンポイントアドバイス

保証料は以外と高いものですが、中でも公的融資や労働金庫は比較的に安いようです。

同じ利率なら保証料の安い金融機関がお得です。また、勤務先に社内融資がある方は社内融資を利用する手もあります。

 




借入にかかる費用

 

事務手数料

借入事務手数料です。だいたい三万円(税別)から五万円(税別)が多いようです。

出資金

信用金庫や信用組合・JAなどでは組合員になるため一口1万円から5万円程度の出資金が必要です。

保証料

保証会社へ支払います。保証会社や借入期間と借入金により異なります。

火災保険料

建物の火災保険料です。面積や建築年月・構造により費用は異なります。最近は火災保険が任意の金融機関も有りますが、万一に備えて必ず加入しましょう。

生命保険料

フラット35などで団体信用生命保険に加入する場合は保険料が必要です。

殆どの民間金融機関の住宅ローンには生命保険料が含まれています。(保険料は金融機関が負担)

印紙代

金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代等です。

(例えば1000万円を超え5000万円までの借入には2万円の収入印紙が必要です。)

抵当権設定料

購入する土地や建物に抵当権を設定します。借入金の千分の四(一定の条件を満たした建物の場合は千分の二)の登録免許税と司法書士への報酬等が必要です。

その他

金融機関によりその他の費用が必要な場合もございます。

例えば中古住宅でフラット35を利用する場合は住宅金融支援機構指定の建築士が作成した「物件概要書」が必要ですが、その作成料として四~十万円(税別)程度必要です。

また、融資金を振り込む場合などは振込手数料が必要になります。金融機関によっては公正証書の作成料を請求するところもあります。

 

ワンポイントアドバイス

諸費用は概算でいくら位等と口頭のみで答え、明細の説明がない営業マンは信用できません。

良心的な営業マンは借入にかかる諸費用の明細書も事前に作ってくれます。

また、その場で算出が不可能な場合は後日ちゃんと作成してくれます。金融機関で事前に調べる事も出来ます。

 




返済額早見表

百万円当たりの返済額早見表です。あくまでも目安としてご利用下さい。(単位は円)



*元利均等返済で計算。利率は年利率。小数点以下の金額については四捨五入していますので実際の返済額とは多少異なる場合があります。

計算の仕方

表示金額は100万円当りですので500万円の借入であれば5倍にします。

例えば、1000万円の借入で月々の支払に700万円をあて、300万円をボーナス時の支払にあてると、

上記表で3%、30年の借入の場合、4261円を7倍した29827円が月々の支払(年12回)になります。

ボーナス時は25393円の3倍、75879円がボーナス時の支払(年2回)です。

ボーナス時の支払いは月々の支払いとボーナス分を合計した額になります。

 

ワンポイントアドバイス

低金利の今はマイホーム獲得のチャンス。

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おまけ(こんな事もあります。)

隠し債務、ローン審査で発覚(日経新聞・「女性かわらばん」から)

 ・・「本当に借入金はないのですか」–マンションを買うことに決めたA氏(35)は、住宅ローンの審査段階で不動産会社から何度も電話を受けた。「ローンを引き受ける提携先の銀行が、あなたに借入金があるとみているらしい。審査が難渋しています」というのだ。

・・電話の度に、「借入金なんかないのになあ」と妻にこぼしていたのだが、妻がだんだん青くなっていくことには気づかなかった。やがて、妻からカードローンで数十万円の借入金を抱えているという告白を受けた時には、驚きのあまり、返す言葉がなかった。

・・金融機関は個人の借り入れ情報を身内より詳しくキャッチしていた。

結局、A氏は別の理由でそのマンション購入を断念したが、思わぬ事態に「あれ以来妻との仲がぎくしゃくして...」と嘆く。しかし、妻が借金の深みにはまるのを防げたことを喜ぶべきかもしれない。

いや~、これって現実に弊社でもあります。一番多いのが「マイカーローン」です。次に信販系のクレジット。

支払が遅れたりしていなければ全額返済すれば大丈夫ですが、奥さんがデパートで商品をクレジットで買ったのですが、商品が気に入らないからと返品し、クレジットの請求が来ても、返品したのだからと、支払わなかった場合に事故扱いされて、住宅ローンが組めなかったことがあり

ます。皆さん、気をつけましょう。